Yarısı Bizden, TOKİ sosyal konut, Emlak Konut, kentsel dönüşüm, ilk evim, yeni evim vs. gibi konut arzını artıran bütün projelerin yararlı olacağı kesin fakat yeterli olmayacak.

Öncelikle çözüm adına, ev sahipleri aleyhine ifade edilen suçlayıcı ve zorlayıcı fikirlerin abartılı ve isabetsiz olduğunu kabul edecek bir zihniyet değişimi şart.

Konut da, diğer pek çok ürün gibi “arz ve talebi buluşturmakla dengeye gelir” temel önermesi akılda tutulmalıdır.

Salı günü sorunları saydık şimdi de bazı cevaplar arayalım.

Konutları kim üretecek?

Üretici/geliştiriciler.

Üretsinler, ellerini tutan mı var?

Var mı yok mu irdeleyelim.

A) Şu anda bankalar mevduata %45’e kadar faiz veriyor, son iki ayda dövizdeki kur artışları da %35’i geçti.

Konut işine para yatıracak üretici/geliştiricilerin, kârlılıkla ilgili akıllarındaki soru işaretleri her geçen gün büyüyor. Bu algının değişmesi ve çok para kazanacaklarına dair ümitvar olmaları şart.

B) Konut talebi canlı ve finansal piyasalar destekçi olsa, yine de, üretici/geliştiriciler şanslarını denerlerdi fakat şu anda finansal ve psikolojik ortam konut piyasasına girişi teşvik etmiyor.

C) Hükümet, mevzuat ve mesajlarıyla, konut üretimini adeta köstekliyor; belediyeler de yardımcı olacaklarına tam tersine, kendi bütçe açıklarını, üretici/geliştiricilerden şu ya da bu şekilde tahsil ederek kapatmaya çalışıyor.

D) Bankacılık ve finansal şartlar da hiç destekleyici değil.

Çünkü.

1) Üretici/geliştirici şirketlere kredi vermeye hiç ama hiç hazır değiller.

2) Mevzuatın sıkboğaz etmesiyle, maketten/temelden konut satma işine artık sıcak bakmıyorlar.

3) Kredi piyasaları tam serbest olmadığı ve para politikalarında muğlaklık devam ettiği için bankalar, vadesi on yıl olan konut kredisini fiyatlayamıyorlar, dolayısıyla fiyat teklifleri ve diğer şartları, ”alma abi” mesajları veriyor.

E) Zaten elmas gibi nadir bir ürüne dönüşmüş olan arsalar, bulunsa, bu defa sahiplerinin taleplerinin karşılanması çok zorlaşmış durumda.

F) Kullanım amaçlı konut ihtiyacı olanlar, bir mucize gerçekleşip bankalardan kredi bulsalar bile, satın alma güçleri azaldığı için borçlanmaya korkuyorlar.

G) Finansal durumu müsait olup yatırım amaçlı veya düzenli bir nakit akışı sağlamaya yönelik, yani “gelecekte düzenli bir gelirim daha olsun veya gelecekte fiyatlar yükselirse kâr ederim” amacıyla konut alanlar da linç edilmekten veya ekstra vergilere maruz kalmaktan korktukları için konut almıyorlar.

Vs. vs. vs.

NE YAPMALI

Basit ve yalın olmayan çözüm, çözüm değildir. Siyasiler ya “tribünlere oynama”ya devam etmeli ya da cesaretle çözüme odaklanmalı.

Bunun için,

Merkezi yönetim, belediyeler ve bankalar üretici/geliştiricileri teşvik etmeli.

Bankalar, kârlılığına ve katkısına inanarak konut kredisi vermeli.

Konut pazarının canlanması için sadece ihtiyaç sahiplerinin kullanım amaçlı talepleri değil, yatırımcıların kâr amaçlı talepleri de karşılanmalı.

“Kira artış oranlarına üst sınır” veya “evini boş tutana ceza” gibi akılcı çözümlere aykırı “kızgınlık ve intikamcılık” göstergesi uygulama ve söylemlerden derhal vazgeçilmeli.

Her durumda konutun üretimi sağlanmalıdır.

Her yıl kiralık konut piyasasına en az 200.000 konutun sunulması gereken bir dönemde, üretilmiş konutu kimin aldığı en büyük sorun değildir. Çünkü piyasada konut arzı bolluğu, er ya da geç hem kiralarda hem de konut fiyatlarında yankısını bulur ve dengelenme sağlar.

Kolay gibi gözüken çözüm önerilerinin ayrıntılarını irdeleyelim.

Birincisi üretici/geliştiriciler ve arsa sahipleri geçici bir süre için mesela üç yıl, teşvik edilmeli.

Nasıl?

Örnekler:

Öncelikle teşvik edilecek konutların en çok brüt 90 metrekare ve iki oda bir salon olması şart.

Mümkün olan her yerde Belediye Meclisinin Teklifi ve Şehircilik Bakanlığının onayıyla arsaların emsali, %50’ye kadar artırılabilmeli.

(Şahsen, şehir yoğunluğunu artırdığı için verilmiş yüksek emsal oranlarının bile düşürülmesi taraftarıyım fakat yumurta kapıya dayanınca “ihtiyaçlar ve imkânları bütünleştirmek” kaçınılmaz bir zorunluluk oluyor.)

Üretici/geliştiricilerin, yeni inşaatlarla ilgili kamuya ödeyeceği her türlü harç ve vergi geçici bir süre için sıfırlanabilir, ilk defa satılan 1+1 ve 2+1 dairelerin alım satım harçları toplamda %1’e indirilebilir, üretici/geliştiricilerin iade KDV’leri erkene çekilebilir, vs.

Yani alenen, apaçık ve tartışma götürmez bir şekilde üretici/geliştiriciler sektörü, kamu tarafından desteklenmeli ve sektörün belediyeler tarafından “sağmal inekler” gibi sağılmaları engellenmelidir.

Bankaların da işlerini kolaylaştıracak düzenlemeler yapılabilir.

Örnekler:

Konut kredileri, her türlü menkul kıymet tesisinden ve zorunlu karşılıktan muaf tutulabilir.

Sermaye Yeterlilik Oranı (SYR) hesaplanırken konut kredilerinin risk ağırlığı sıfır olarak alınabilir.

Bankalar, verdikleri konut kredilerini varlığa dayalı menkul kıymetlere dönüştürebilmeli ve bu menkul kıymetlerin bir kısmı Hazine tarafından satın alınabilmeli ve TCMB tarafından teminat olarak kabul edilebilmeli, vs.

Şimdiye kadar toplumun belirli kesimlerinin gözünde bir nefret objesi olan arsa sahipleri, üretici/geliştiriciler ve bankalara yapılacak teşvikleri savundum. “Ben çadırda yaşarım fakat bu kesimlere devletin teşvik vermesine karşıyım” diyecek milyonlarca kişi olduğunu da biliyorum.

Unutulmamalıdır ki konut üretim işi, ne tek başına inşaat üretim yeteneği, ne arsa, ne inşaat malzemeleri bolluğu ne de yetenekli eleman işidir; konut işi, öz olarak, çok iyi tasarlanmış bir mevzuat çerçevesinde temin edilmiş “bir finansman işidir.”

TÜKETİCİYE SUNULABİLECEK FİNANSMAN TEŞVİKLERİ

Önerilerimizin özeti, Kamu’nun desteğiyle bankaların proje ve konut kredisi verme şartlarının iyileştirilmesi ve imkânlarının genişletilmesidir diyebiliriz.

Mesela şu anda kanunu yürürlükte olan fakat neredeyse durmuş ve uygulanmayan ilk evim veya yeni evim projeleri çok doğru projelerdir.

Denilecektir ki enflasyonun %65’e doğru hareketlendiği ve tüketici kredilerinin %50’leri aştığı bir ortamda aylık 0,69’la (yani yıllık %8,5) konut kredisi vermek akılcı bir yaklaşım mıdır?

Fiyatlama mekanizmasıyla ilgili görüşüm: İlk evim projelerinde mutlaka bir hazine desteği olmalıdır. Örnek: TCMB gösterge faiz oranı eksi beş puan, gibi. Bu minimum eksi beş puanı, Hazine bir destek olarak bankalara öder.

İlk evim projelerinde eksi beş puan bile, aylık faiz/kâr payı oranlarını aylık 0,69’dan, %1’e yükseltir.

Diğer konut alımlarında bileşik faiz, en çok TCMB gösterge faiz oranı kadar olur, bugün için yıllık %17,5 ve aylık 1,39 gibi. Tabi ki “ağanın eli tutulmaz” ve dolaylı bazı teşviklerle bu oranlar tüketiciler lehine iyileştirilebilir.

Yüksek enflasyon ortamlarında söylemesi ve önermesi kolay, uygulaması zor tavsiyeler yaptığımın farkındayım çünkü biliyorum ki “yüksek enflasyon ortamlarının ilk kurbanı uzun vadeli krediler”dir.

Türkiye’de uzun vadeli tek kredi türü de konut kredisi olduğu için enflasyondan en büyük zararı da konut kredileri görüyor.

Enflasyon oranları düşürülmeden, yani başarılı bir para politikası uygulanmadan, yani Hazine ve Maliye Bakanıyla Merkez Bankası Başkanının eli tam serbest bırakılmadan, yani sabretmeden konut kredilerinin önünü açmak hiç ama hiç kolay değildir.

Sağlıklı ve çalışabilir bir konut finansman modelinin ancak ve yalnız fiyat istikrarının sağlandığı ekonomilerde mümkün olduğunun da farkındayım.

Fakat bütün zorluklara rağmen yukarıda “çizdiğim yol haritası”nın uygulamaya alınması bir zorunluluktur ve ertelenemez.

İsterseniz Ankara Kızılay meydanında her hafta bir arsa sahibiyle evini boş tutan bir ev sahibini idam edin ve/veya İstanbul Taksim Meydanı’nda her hafta bir üretici/geliştiriciyle bir bankacı sallandırın konut sorununu bugün çözmeye çalıştığınız yöntemlerle çözemezsiniz.

Şirketlere ve hükümetlere geçmişte başarı sağlamış yöntemler, genellikle eskir ve etkisizleşir. Tekrar aynı işlev için devreye alındıklarında işlevlerini yitirmiş olabilirler; bazen eski yöntemlerde ısrar etmek, başarısızlığa davetiye çıkarmaktır.

Tehdit ve tahditten hoşlanan bir hükümeti, bir süre sonra yönsüzlük, amaçsızlık ve eyyamcılık rüzgarları ele geçirir. Savrulmalarda ortaya çıkan enerji ve hareket de, “icraat” olarak pazarlanır.

Yazı uzadı fakat okumaya doyamayanlara ve “ille de bize daha kurumsal, kalıcı ve uygulanabilir bir çözüm öner diyenlere de bu yazımı öneriyorum. https://alivercin.com/2020/09/15/konut-kredileri-refinansman-kurumu-kkrk/